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少走弯路,个人房产抵押消费贷款和经营贷款的全面解析

作者:融联伟业  来源:融联伟业  时间:2021-12-17 10:08:26
[摘要] 无论是消费贷还是经营贷,银行发放贷款的利率肯定是最合适的,具备资格的朋友优先考虑还应该是银行。这里有个还款方式问题,抵押贷款通常使用两种还款方式,一种是等额本息,一种是先息后本。简单粗暴的讲,等额本息就可以理解为把本金加利息,然后除以借款期限(单位:月)当然这只是一种形容,银行对此有专门的算法!

       房屋抵押贷款不论是个人还是企业都能够办理,此类贷款大多数是用于消费,而用于生产经营也是可以的。由于房产属于固定资产,在贷款期限以及利率方面都占优势,对于借款人而言,贷款可用的时间也就能拉长,成本也相对更低。但是也不是所有人都能贷的,是要满足一定的条件,为了更顺利的取得贷款,前期还是要对贷款条件和流程进行深入了解。

   

       个人房产抵押贷款大致分为两种,一种是个人房产抵押消费贷款,一般单笔额度不会超过100万,另一种则是个人房产抵押经营贷款,这类贷款额度上限普遍在单笔2000万左右。以下简称消费贷与经营贷。房产抵押贷款的放款主体一般分为三类:第一类是银行作为放款方,第二类是符合国家规定资质的机构作为放款方,第三类则是个人民间借贷。民间借贷比较简单,双方约定好相关日期,利率基本就可以成交了,我们在此着重探讨一下银行与机构贷款的细节。


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一:个人房产抵押消费贷款(银行)


       这类贷款银行发放的主要客户是用来大额消费,例如装修,出国留学等等。但是在实际操作中,客户的主要目的往往是资金另有用途,消费贷款额度一般上限为100万。首先银行会对客户资质进行评估,主要依据央行征信与大数据,银行对个人(已婚是夫妻双方)征信的要求相对较严,一般要求借款人两年内连续逾期不得超过90天,累计逾期不得超过6次!大数据筛查一般是根据评分系统给出的分值,对于大数据,借款人只要没事不要乱点网贷就不会出现问题。银行会让借款人打出个人银行流水以供参考,以此判断借款人的还款能力。接下来就是对借款人用于抵押的房产进行评估了,通常银行会参考专业的评估公司给出的数据。评估公司给出一个评估价值,银行在此评估值的基础上,通常按70%为出借上限给借款人发放贷款。借款人需要提供与下游公司签订的合同作为贷款依据。例如你是因为装修申请的贷款,那么银行需要你提供你与装修公司之间的合同。通过审核后,贷款也会打入装修公司的账户。银行贷款的优势就是利率低,一般年化利率6%左右,劣势就是贷款周期慢,一般完成整个贷款周期会在30天左右。


二:个人房产抵押经营贷款(银行)


       经营贷款就是指借款人贷款的目的是用于企业经营周转的资金了,对个人征信的审查基本与消费贷一致,不同的是你名下得有一家公司或企业,对公司也是有一定要求的,首先不能是刚刚注册的新公司,新注册的公司银行无法判断你公司的经营情况。最低限度要求营业执照注册满一年,不同银行间要求会有所差异。通常这类贷款是以采购的名义申请的,需要自有公司与下游公司之间的采购合同作为依据,那么借款人的公司就是采购方,下游公司就是供货方,银行审核通过之后会将借款人申请的贷款直接打入供货方账户。


       无论是消费贷还是经营贷,银行发放贷款的利率肯定是最合适的,具备资格的朋友优先考虑还应该是银行。这里有个还款方式问题,抵押贷款通常使用两种还款方式,一种是等额本息,一种是先息后本。简单粗暴的讲,等额本息就可以理解为把本金加利息,然后除以借款期限(单位:月)当然这只是一种形容,银行对此有专门的算法!这样借款人就需要每个月还月供,对于真正做生意的经营者来说,资金利用率不高,还款压力大。首要还是要选择先息后本的还款方式,这样借款人每个月只需要还给银行利息,资金可以完全用于生产经营,到期一次性归还本金。


三:个人房产抵押贷款(机构)


       下面说说机构贷款,机构这种平台的出现,完全可以看成是银行效率低下,内部流转缓慢,贷款周期偏长造成的市场。银行贷款即便再有效率,快的也得一个月起步,慢的小半年的也有。银行在这方面的不给力,给了机构的生存空间。机构就显得力度大了。首先大家要搞明白机构虽然作为放款方,但是钱基本还是来自传统金融领域,机构相当于担保方,出钱的主要主体还是银行与保险公司。有了这层担保,银行就已经立于不败之地了,如果客户不还钱,担保方会向银行或者保险公司刚性代偿。然后机构再慢慢向借款人进行催收。机构最大的优势就是放款速度快,一般一周左右。对征信的要求也会适当放宽,机构通常要求借款人两年内连续逾期不得超过120天,累计逾期不得超过(最高)20次,这样就很宽松了。机构放款基本都是经营抵押贷款,而且是先息后本的还款方式,对于急用钱的人来说,机构是首选。当然机构出于风险控制考虑,也会出一些条条框框,对于机构的风控政策,只要你是一个正常的自然人,都是可以过关的。虽然是机构放款,但毕竟是经营贷款嘛,该有的手续还是得有的,但是政策是相对宽松很多的,比如银行要求的营业执照,机构往往要求你是实际控制人就可以了,你可以不是法人。


       机构贷款的劣势就是利息会比银行高,房产抵押贷款利率通常高于年化10%,但是肯定在合法范围内,毕竟是受监管的嘛。一般机构会收取一个服务费,各个地方的贷款机构收费标准也有所不同,通常在贷款总额度的!1%-2%之间。总体看机构贷款对于借款人来说支出的成本要高一些,效率要快于银行。同样一处房产机构给的评估价会高于银行,进而最大可贷额度高于银行。


四:审核资料(银行/机构)


1:房产证(可上市交易的正常房产且产权清晰)


2:身份证(已婚夫妻双方)


3:结婚证(已婚夫妻双方)


4:户口本(已婚夫妻双方)


5:个人征信(已婚夫妻双方)


6:个人或公司流水(已婚夫妻双方)


7:营业执照(经营贷)


8:大数据


9:人法查询(主要是查询借款人夫妻双方是否涉诉)



五:费用(银行/机构)


1:贷款利息


2:下户费(一般机构会收取)通常300元-500元之间


3:公证费(按公证处标准收取,银行一般不收)


4:抵押登记费(建委收取,通常几十块钱)


5:服务费(机构或中介会收取)


       所以,不同金融机构不同贷款产品可提供的贷款服务千差万别,在申请贷款前期一定要多咨询、多了解,综合考量贷款利率、授信额度、还款周期、还款方式等多维因素,以便选择最符合自身需求的贷款机构及产品。


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